Приложение№ 2
к Договору № ___М/А14
аренды нежилых помещений
1. Переменная часть арендной платы по Договору аренды включает в себя компенсацию следующих дополнительных затрат и оказание Арендодателем следующих услуг, связанных с предоставлением Арендатору в аренду:
1.1. производственных Помещений :
1.1.1. электроснабжение, рассчитанное по приборам учета электроэнергии, установленным в соответствии с п. 3 настоящего Приложения,
1.1.2. водоснабжение и водоотведение, рассчитанное по приборам учета воды, установленным в соответствии с п. 3 настоящего Приложения,
1.1.3. административно-хозяйственные услуги (включая уборку мест общего пользования, территории, уборка и вывоз снега, иное),
1.1.4. услуги Арендодателя по размещениютранспортных средств Арендатора (посетителей Арендатора) на территории Арендодателя сверх количества, указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору,
1.1.5. услуги Арендодателя по возмездному пользованию грузоподъемным оборудованием Арендодателя,
1.1.6. услуги по вывозу бытового мусора,
1.1.7. другие услуги Арендодателя, согласованные Сторонами и оказанные Арендодателем.
1.2. офисных и складских Помещений :
1.2.1. электроснабжение, рассчитанное по приборам учёта электроэнергии, установленным в Помещении,
1.2.2. административно-хозяйственные услуги (включая уборку общих мест пользования, территории, по уборке и вывозу снега, иное),
1.2.3. услуги Арендодателя по размещению транспортных средств Арендатора (посетителей Арендатора) на территории Арендодателя сверх количества, указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору,
1.2.4. услуги по вывозу бытового мусора,
1.2.5. уборка Помещений Арендатора (по выбору Арендатора в составе Переменной части арендной платы или осуществляется самостоятельно за свой счет),
1.2.6. другие услуги Арендодателя, согласованные Сторонами и оказанные Арендодателем
2. Услуги, предусмотренные п. 1 настоящего Приложения (за исключением тех, которые оплачиваются по показаниям приборов учета), оказываются Арендодателем на основании заявки (оферты) Арендатора (далее – «Заявка »), поданной Арендодателю не позднее, чем за 3 (Три) рабочих дня до даты начала оказания услуги (если более поздний срок не будет указан в Заявке). Арендодатель обязан либо исполнить Заявку в указанный в ней срок, либо уведомить Арендатора до истечения указанного в Заявке срока о невозможности оказания услуги и уведомить Арендатора о возможном сроке исполнения Заявки. Стороны устанавливают, что совершение Арендодателем, получившим Заявку (оферту) Арендатора, действий по выполнению указанных в ней условий в срок, установленный в Заявке (оферте) или согласованный в переписке иной срок, считается акцептом заявки (оферты) Арендатора (п. 3 ст. 438 ГК РФ).
3. В случае аренды производственных Помещений, Арендатор обязан за свой счет установить в Помещении расчетные приборы учета электроэнергии, потребления горячей и холодной воды в соответствии с техническими условиями Арендодателя и представить Арендодателю в течение 15 (Пятнадцати) дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения паспорт прибора(-ов) учёта и Акт фиксации показаний и опломбирования прибора(-ов) учёта.
4. Арендодатель устанавливает Арендатору лимит потребления электроэнергии подключаемого Арендатором оборудования в размере 300 кВт/час..
5. Арендодатель имеет право беспрепятственно в любое время осуществлять контроль соблюдения Арендатором установленного лимита мощности потребляемой электроэнергии.
6. Ответственность за сохранность печатей (пломб) на приборах учета несет Арендатор
7. Переменная часть Арендной платы оформляется отдельным счетом, который направляется Арендодателем до 5 числа месяца, следующего за месяцем, в котором такие расходы возникли и/или услуги были оказаны. Арендатор обязуется оплатить Арендодателю Переменную часть арендной платы ежемесячно в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения счета Арендодателя.
8. За просрочку уплаты Переменной части арендной платы более, чем на 5 (пять) календарных дней, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,5% (Пять десятых процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, при полной или частичной просрочке уплаты Переменной части арендной платы более, чем на 15 (Пятнадцать) календарных дней с момента получения соответствующего счета, Арендодатель имеет право отключить Арендатора от систем электроснабжения и/или водоснабжения соответственно.
9. За повреждение или срыв печати (пломбы) с прибора(-ов) учета электроэнергии и (или) приборов учета потребления горячей и холодной воды, установленных в соответствии с п. 12 настоящего Приложения, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере месячной Постоянной части арендной платы, указанной в п. 3.1.1. Договора, а также обязуется оплатить (возместить) Арендодателю все расходы, связанные с восстановлением печатей (пломб) на приборе(-ах) учета, включая штрафные санкции, в том числе выставленные Арендодателю органами, которым такое право предоставлено действующим законодательством и принятыми в соответствии с ними нормативными актами , в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя
10. При обнаружении Арендодателем пропажи (хищения), повреждений, вмешательства в работу приборов учета, приведения приборов и систем учета электроэнергии, и (или) приборов и систем учета потребления горячей и холодной воды, установленных в соответствии с п. 12 настоящего Приложения, в неработоспособное состояние, Арендатор, обязуется оплатить (возместить) Арендодателю все расходы, связанные с восстановлением (заменой) приборов учета, включая штрафные санкции, в том числе выставленные Арендодателю органами, которым такое право предоставлено действующим законодательством и принятыми в соответствии с ними нормативными актами, в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендатором письменного требования Арендодателя.
11. В случае нарушения п. п.9, 10настоящего Приложения, а также в случае обнаружения Арендодателем несанкционированного подключения Арендатором энергопринимающих устройств к электрической сети Арендодателя расчет размера платы за электроэнергию осуществляется как произведение (1) паспортной мощности (кВт) всего, установленного в Помещении электрооборудования, на дату обнаружения и (2) его круглосуточной работы за период с момента последней проверки приборов учета Арендодателем до момента устранения им нарушения (без учета выходных дней), но не более 6 (Шесть) месяцев, предшествующих месяцу выявления нарушения;
12. Отдельно на каждое Помещение (согласно внутренней нумерации), указанное в Приложении № 1 к настоящему Договору составляется Перечень технических параметров. В случае предполагаемого изменения состава или характерных значений в Перечне технических параметров, Арендатор обязан согласовать с Арендодателем и подписать новый Перечень технических параметров.
13. По всем вопросам, не урегулированным настоящим Приложением, стороны руководствуются Договором.
14. Все термины, использованные в настоящем Приложении с заглавной буквы, понимаются в значении, данном им в Договоре аренды, если в настоящем Приложении не предусмотрено иное.
15. Настоящее Приложение вступает в силу с даты его подписания и действует до истечения срока действия Договора аренды, если Сторонами не будет установлено иное.
16. Настоящее Приложение подписано Сторонами в 2-х (Двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и является неотъемлемой частью Договора № ____М/А14 аренды нежилых помещений от «_____» _____ 2014 г.
Переменная часть арендной платы по договору аренды офисного помещения - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество?
Вопрос: По условиям договора аренды офисного помещения:3.1. Арендная плата состоит из Постоянной и Переменной части.3.1.1. Постоянная часть арендной платы составляет в месяц 100 000 рублей 00 коп., включая НДС 18%.3.1.2. Переменная часть арендной платы - плата за фактически потребляемую электроэнергию. Расходы начисляются с учетом показаний счетчиков, а при отсутствии таковых - пропорционально части площади Арендуемого Помещения к площади Здания.Счета-фактуры за электроэнергию Мосэнергосбыт с НДС выставляет на Арендодателя. Арендодатель на основании показаний счетчиков и счета-фактуры Мосэнергосбыта должен ежемесячно выставлять Арендатору переменную часть арендной платы (расходы на электроэнергию).Вопрос:1. Какими первичными документами Арендодатель должен оформлять выставление переменной части арендной платы? Должен ли Арендодатель учитывать переменную часть арендной платы в составе своих доходов, подлежащих обложению НДС и выставлять в адрес Арендатора счет-фактуру от своего имени?2. Может ли Арендодатель в данной ситуации электроэнергию, которая приходится на помещения Арендатора, на основании документов и счетов-фактур Мосэнергосбыта, отнести на расходы Арендодателя и принять НДС к вычету?Спасибо.
Ответ: 1. При включении компенсации расходов электроэнергию в состав арендных платежей в виде переменной части отдельно первичные документы на стоимость электроэнергии не оформляются. Вам достаточно оформить документы по аренде (например, акт об оказании услуг аренды) и приложить копии документов энергосберегающей компании (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.
Так как арендодатель получает возмещение расходов на электроэнергию от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ).
На всю сумму арендной платы с учетом переменной части начислите НДС и выставите счет-фактуру от своего имени в адрес арендатора. Объясняется это следующим. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФп. 1 ст. 154 , НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости электроэнергии. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России);
2. Да, может.
Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().
Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость электроэнергии, потребленной арендатором, спишите в составе внереализационных расходов подпункта 1
Суммы входного НДС, относящегося к стоимости электроэнергии в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как ее приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС ( , письмо ФНС России от 4 февраля 2010 № ШС-22-3/86).
Обоснование
Как организовать и оформить расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество
Оплата услуг в составе арендной платы
В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.
Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:
- сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется ;
- сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей : фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).
Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.
При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:
- по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
- по показаниям отдельных счетчиков;
- исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.
Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.
Как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам за арендованное имущество. Организация применяет общую систему налогообложения
Налог на прибыль
Отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, при расчете налога на прибыль зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:
- арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
- арендатор отдельным платежом компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг (по отдельному счету) ;
- арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг .
Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250 , НК РФ). Подробнее о налогообложении доходов арендодателя см. Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения .
Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость коммунальных услуг учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы ().
Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость коммунальных услуг спишите в составе внереализационных расходов . Это расходы на содержание переданного по договору аренды имущества. Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.
Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (
Договор аренды недвижимости является, пожалуй, одним из самых распространенных видов договоров в предпринимательской деятельности. Многие компании арендуют офисы, технику, основные средства. Но чаще всего, говоря об аренде, юридические лица и предприниматели сталкиваются с арендой недвижимости. Однако договор аренды имеет множество особенностей.
Общие положения договора аренды
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Если договор заключается на срок до 11 месяцев или на неопределенный срок, то такой договор не регистрируется. Заключенными после государственной регистрации считаются долгосрочные договоры аренды.
Если в договоре аренды указано, что размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон, условие об арендной плате считается существенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08 по делу N А40-4022/08-77-53).
В Гражданском кодексе установлено несколько вариантов установления арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Однако на практике чаще всего встречаются следующие виды арендной платы:
В виде твердой суммы платежей;
В виде твердой суммы и переменной части.
Вместе с тем, очень важно установить порядок определения арендной платы в договоре. Дело в том, что если в договоре аренды содержится ссылка на приложение, в котором указан размер арендной платы, но само приложение не подписано, договор согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ может быть признан незаключенным (постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08). Конечно, некоторые суды приходят к мнению о том, что если данное условие не согласовано, то арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-9266/08). Но и в этом случае компании придется доказывать свою правоту в суде.
В этой связи, данное условие договора является очень важным. Рассмотрим виды арендной платы.
Твердая сумма арендных платежей
Арендная плата в форме твердых фиксированных платежей вносится путем осуществления наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ). Согласование размера арендной плату производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).
Данный вариант является наиболее удобным и для арендодателя и для арендатора, поскольку арендная плата учитывается ежемесячно, равными частями и отсутствуют риски необходимости доказывания перед налоговой при увеличении или уменьшении арендной платы.
В части налогообложения арендные платежи признаются расходами. Арендные платежи за арендуемое имущество для целей налогообложения прибыли признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Сумму НДС, предъявленную арендодателем, организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры арендодателя (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Также расходы в виде арендных платежей может признать налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения в день перечисления денежных средств на счета в банках или внесения в кассу. По мере перечисления арендной платы на расходы относится также "входной" НДС, предъявленный арендодателем (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Если же арендатор уплачивает арендную плату авансом, то арендная плата не учитывается в расходах.
Амортизацию по полученному в аренду основному средству арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
В бухгалтерском учете недвижимость у арендатора будет учитываться на забалансовом счете 001. У арендодателя, недвижимость так и будет учитываться на 01 счете. Приведем пример учета помещения и арендной платы у арендатора, применяющего УСН.
| Дебет | Кредит | Сумма (руб.) | Операция, основание |
| 001 | - | 12 000 000 | Отражена стоимость помещения, переданного по договору аренды на основании договора, инвентарной карточки и акта |
| 20 | 76 | 236 000 | Отражены расходы на аренду помещения в виде арендной платы на основании договора аренды, счета арендодателя |
| 76 | 51 | 236 000 | Произведена оплата по договору аренды, документальным основанием будет являться выписка банка |
| 001 | 12 000 000 | Помещение возвращено владельцу по акту приемки-передачи |
У арендодателя доходы будут также учитываться на 76 счете. Для учета расчетов с арендатором может использоваться счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (Инструкция по применению Плана счетов).
Приведем пример учета арендной платы у арендодателя.
| Дебет | Кредит | Сумма (руб.) | Операция, основание) |
| 76 | 91-1 | 236 000 | Отражен доход в виде арендной платы за текущий месяц на основании договора, бухгалтерской справки |
| 91-2 | 68-1 | 36 000 | Отражена сумма НДС, предъявленная арендатору на основании счета-фактуры |
| 51 | 76 | 236 000 | Получена арендная плата |
Вместе с тем, чаще встречается арендная плата состоящая из двух частей - постоянной и переменной.
Арендная плата в виде твердой и переменной части
Часто встречается вариант, когда договором предусматривается арендная плата, состоящая из двух частей: основная арендная плата и переменная арендная плата. Переменная часть арендной платы определяется как доля арендатора в расходах на ремонт, уборку, отопление, электроснабжение, охрану, связь, озеленение и др. При этом все подтверждающие документы предоставляются арендодателем.
При этом в дальнейшем переменная часть арендной платы будет являться для арендодателя расходом, поскольку коммунальные платежи арендодатель уплачивает за арендатора. Но стоит отметить, что для включения коммунальных платежей в расходы арендодатель должен иметь первичные документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг и сумму понесенных им затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Сумма возмещения коммунальных услуг, то есть переменная часть не будет учитываться в составе доходов, так как при ее получении не возникает экономической выгоды (ст. 41 НК РФ).
Приведем пример отражения переменной части в виде стоимости коммунальных услуг
| Дебет | Кредит | Сумма (руб.) | Операция, основание |
| 76 | 60 | 52 000 | Отражена переменная часть, стоимость коммунальных услуг, предъявленных к возмещению арендатору на основании договора аренды, счетов коммунальных служб, бухгалтерской справки |
| 60 | 51 | 52 000 | Перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг на основании выписки банка по расчетному счету |
| 51 | 76 | 52 000 | Получены денежные средства от арендатора на основании договора аренды, выписки по расчетному счету |
Для арендатора вся сумма арендной платы, включая твердую и переменную часть, будет отнесена на расходы на дату перечисления оплаты арендодателю (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
В отношении НДС следует отметить, что налог будет начислять на всю сумму арендной платы. В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей. Данный вывод подтверждается Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ "По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества".
При этом арендатор может принять всю сумму НДС к вычету. Основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:
Наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
Приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
Принятие приобретенной услуги на учет;
Наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.
Если арендатор применяет упрощенную систему налогообложения, то данную сумму НДС он может учесть в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
На практике могут и иные варианты взаиморасчетов между арендатором и арендодателем.
Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
Часто бывает так, что арендатора устраивает помещение, его расположение, но помещение требует ремонта. Арендодатель же, в свою очередь, не может самостоятельно за свой счет произвести капитальный или текущий ремонт. В этой связи стороны прописывают в договоре соответствующее условие о зачете арендной платы и затрат на ремонт помещения. В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Возможность проведения взаимозачета установлена и в судебной практике. Так, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А03-15638/2009 прендатор или суд при рассмотрении дела может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными.
Вместе с тем, затраты на ремонт в счет арендной платы возможно признать только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Дело в том, что согласно гражданскому кодексу затраты на капитальный и текущий ремонт несет арендодатель (п. 1 ст. 616, п.2 ст.616 ГК РФ).
У арендодателя
| Дебет | Кредит | Сумма (руб.) | Операция, основание |
| 91-2 | 76 (ремонт) | 152 000 | Отражена стоимость ремонта помещения, произведенного арендатором на основании акта о приеме-сдачи, договора |
| 76 (аренда) | 91-1 | 32 000 | Начислена арендная плата на основании договора, счета |
| 76 (ремонт) | 76 (аренда) | 120 000 | На основании положений договора отражен зачет стоимости ремонта в счет выплаты арендной платы |
У арендатора учет также будет осуществляться на 76 счете.
В отношении НДС следует отметить, что и на стоимость арендной платы будет начисляться НДС, и на стоимость ремонта. Стоимость выполненных работ по капитальному или текущему ремонту арендованного офисного помещения включается в налоговую базу по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ).
Еще одним вариантом учета арендной платы является внесение арендной платы в натуральной форме.
Внесение арендной платы в натуральной форме
Стороны могут договориться о том, что арендатор вносит арендную плату в натуральной форме. Например, арендатор арендует часть склада и в замен этого предоставляет арендодателю логистические услуги, включающие в себя перевозку, погрузо-разгрузочные работы, а также таможенное оформление груза.
По общему правилу, арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:
Передача имущества в собственность;
Передача имущества в аренду;
Оказание услуг;
Выполнение работ.
Расходы по арендной плате признаются не ранее исполнения встречного обязательства по передаче товара, услуг, имущества в собственность своему контрагенту.
Вместе с тем, в части уплаты и начисления НДС сложилась неоднозначная ситуация. Дело в том, что существует различное мнение в отношении возникновения обязанности налогового агента в случае уплаты арендных платежей в неденежной форме. В одном из своих писем Минфин указал, что при уплате арендной платы в неденежной форме обязанности налогового агента не возникает (письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-07-11/60). Вместе с тем, суд более осторожно указал, что при уплате НДС в неденежной форме обязанность налогового агента возникает, если согласно договору налог не входит в сумму арендной платы (постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2010 N Ф09-7182/10-С2 по делу N А60-61419/2009-С8). Однако ранее суды указывали, что при уплате арендной платы в неденежной форме возникает обязанность налогового агента (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2006 по делу N А55-29380/05-43).
Вместе с тем, несмотря на кажущуюся простоту отражения расходов в приведенных выше вариантов, дадим несколько рекомендаций в отношении учета арендной платы.
Условия последующего выкупа помещений
В договоре аренды также может быть установлено условие о последующем выкупе арендованного имущества. Такое арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Расходы по арендной плате с последующим выкупом учитываются соответственно в расходах для целей налогообложения. У арендодателя в этом случае также появляются доходы, отражаемые в налоговом и бухгалтерском учете.
Особое условие выкупа не влияет на налогообложение НДС. По общему правилу предоставление имущества в аренду с последующим выкупом в целях исчисления НДС рассматривается как возмездное оказание услуг. Операции по реализации на территории РФ признаются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Прежде всего, для признания расходов по арендной плате необходимо правильно составить договор. Очень важно определить такое существенное условие как предмет договора. Предметом договора является то имущество, которое передается по договору аренды. Такой вывод, в частности, сделал суд в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009. Если недвижимость, передаваемая по договору аренды, не определена, то в этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон прав и обязанностей.
Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом. Кроме того, в случае безвозмездности договора аренды, такой договор может привлечь внимание проверяющих налоговых органов.
Не стоит забывать и о первичных документах, которые обычно в соответствии с условиями договора выставляются ежемесячно. Дело в том, что арендатор имеет право принять к вычету предъявленный арендодателем НДС при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). Таким образом, если первичных документов к договору нет, то и произвести вычет по НДС арендатор не сможет.
Важно также отразить в договоре особые условия:
Условия пользования объектом аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
Условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
Условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);
Условие о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
В заключение следует отметить, что заключая договор аренды, необходимо не только правильно в договоре отразить предмет договора, особые условия, но и очень важно правильно установить арендную плату и отразить ее в налоговом и бухгалтерском учете.
